Dünyada ve Türkiye’de Taşınmaz Değerlemesine Genel Bakış

Dünyada taşınmaz değerlemesinin gelişimine baktığımızda, önce tarımsal arazilerin vergilendirilmesinde ihtiyaç duyulduğunu, bu ihtiyacınzamanla; alım-satım, kiralama, sermaye piyasası, kredilendirme, sigortacılık, kamulaştırma, devletleştirme, özelleştirme amaçlı değerlemelerle genişlediğini görmekteyiz. Taşınmaz değerlemesi alanında dünyada yaşanan gelişmelere bakıldığında, özellikle gelişmiş ülkeler başta olmak üzere birçok ülkede değerlemeyle ilgili mesleki standart ve altyapıların tesis edildiği, küreselleşmeyle birlikte de bu girişimlerin uluslararası boyuta taşınarak uluslararası değerleme standartlarının oluşturulduğu görülmektedir.
Bugün taşınmaz değerlemesinde iyi uygulamaya sahip birçok ülkede değerleme faaliyetleri genellikle;
• Bir ‘Değerleme Kanunu’ ile düzenlenmekte ve bu düzenlemeler yönetmelik veya rehber dokümanlarla desteklenmektedir.
• Devletin taşınmaz pazarının şeffaflığını sağlayabilmesi ve değerlemelerin etkin bir şekilde gerçekleştirilebilmesi için merkezi bir değerleme idaresince yönetilmekte ve/veya gerçekleştirilmektedir.
• Her geçen gün artan oranda arazi idaresi faaliyetleriyle bütünleşik bir yapıya kavuşturulmaktadır.
• Tesis edilen lisanslama veya sertifikasyon sistemleriyle mesleki yeterliliğe sahip kişilerce gerçekleştirilmektedir.
• Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) veya Avrupa Değerleme Standartları (EVS) gibi değerleme alanında kabul görmüş uluslararası standartlar çerçevesinde yürütülmektedir.
• Emsal alım-satım fiyatları ve taşınmaz karakteristikleri veri tabanlarından yararlanılarak, bilgisayar destekli kitlesel değerleme sistemleriyle gerçekleştirilmektedir.
• Değerleme sonuçlarının kontrolü bağlamında Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) destekli olarak yürütülmektedir.
• Değer haritalarının üretimi ve değerleme sonuçlarının internet ortamından kullanıcılara sunulmasıyla tamamlanmaktadır.
Uluslararası Değerleme Kuruluşları ve Standartlarına genel olarak bakacak olursak; Bunların en kapsamlıları;
• Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (International Valuation Standards Council; IVSC) ile
• Avrupa Değerlemeci Birlikleri Grubu (The European Group of Valuers’ Associations; TEGoVA)’dur.
IVSC; 1981 yılında, İngiliz ve Amerikan değerlemecileri tarafından “Uluslararası Varlıkların Değerleme Standartları Komitesi” adı altında kurulmuştur. 1994 yılında Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi adını alan IVSC, 2003 yılına kadar farklı ülkelerdeki mesleki değerleme birliklerinden oluşan ve tüzel kişiliğe sahip olmayan bir şirket olarak faaliyetlerini sürdürmüştür. Bu tarihten itibaren ise kâr amacı gütmeyen bir organizasyon haline getirilmiştir. Konsey, uluslararası değerleme ve raporlama standartlarının oluşturulması, sürdürülmesi ve yorumlanmasında bir standart koyucu haline gelebilmek ve hizmet verdiği kitleyi genişletebilmek için 2007 yılında yeniden yapılandırılarak bugünkü adını almıştır. Bu kapsamda Konseye; kullanıcılar, hizmet sağlayıcılar, mesleki kurumlar, eğitimciler veya düzenleyicilerin üye olabilmesi sağlanmıştır. Merkezi İngiltere’de bulunan Konsey’in temel amaçları;
• Pratik, anlaşılması kolay, kamu yararını koruyan, yüksek standartlarda ve son derece etkin ve kapsamlı uluslararası değerleme standartlarını geliştirmek ve sürdürmek,
• Yerel veya bölgesel standartların mevcut olduğu yerleri belirleyerek, bu standartlarla Uluslararası Değerleme Standartlarının daha fazla uyumunu sağlamak,
• Değerleme mesleğinin küresel bazda gelişimine katkı sağlamak ve en iyi uygulamaları cesaretlendirerek kamu yararını korumak ve
• Değerleme mesleğinin uluslararası sesi olmaktır.
Bu amaçlar kapsamında IVSC, değerleme mesleği ile ilgili genel uygulamalar yanında değerleme yöntemlerini de içeren Uluslararası Değerleme Standartları (International Valuation Standards; IVS)’yi oluşturmuştur. Türkiye’de uluslararası değerleme standartları 2013 versiyonu, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) web sitesinde yer almaktadır. (http://www.tdub.org.tr/Images/Uploads/UDS_(1). pdf) TEGoVA ise; Avrupa’daki ulusal değerleme birliklerini ortak bir çatı altında toplamak üzere 1997 yılında Belçika’da kurulmuş, kâr amacı gütmeyen bir gruptur.

Grubun temel amacı; değerlemecilerin kurumsal yönetimini sağlama ve ilgili etik ilkelerini tanımlama yanında, Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde nitelikli ve birbiriyle uyumlu değerlemelerin yapılabilmesi, bütünleşik değerleme uygulamaları, eğitimi ve yeterliliği için ortak standartların oluşturulması ve yaygınlaştırılmasıdır. Bu bağlamda, örneğin, AB ülkelerindeki yatırımcıların farklı bir ülkede yatırım yaparken değerlemelerin güvenli bir şekilde gerçekleştiriliyor olması ve değerlemecilerin Avrupa standartlarında bir niteliğe sahip olması gibi beklentilerinin karşılanabileceği düşünülmüştür. Faaliyetlerini IVSC ile irtibatlı olarak yürüten TEGoVA’nın bünyesinde 35 Ülke’de 64 Meslek Birliği bulunmakta olup, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Ekim 2016 tarihinde TEGoVA bünyesine katılmıştır. Kuruluş tarafından yayınlanan Avrupa Değerleme Standartları (European Valuation Standards; EVS). EVS’de; gayrimenkul değerlemesi ile ilgili kavram, yöntem ve standartlar, değerleme uzmanlarında bulunması gereken nitelikler, değerleme süreci, güvenilir ve tutarlı değerleme raporlarının karakteristikleri, farklı amaçlı değerleme uygulamaları vb. tanımlamalar yer almaktadır. Ayrıca, Uluslararası Organizasyonlarında taşınmaz değerlemesi konusunda bildiri ve deklarasyonları da bulunmaktadır.

Uluslararası Haritacılar Federasyonu (FIG), Birleşmiş Milletler (BM) ve Dünya Bankası gibi bazı uluslararası organizasyonlar zaman zaman taşınmaz değerlemesiyle ilgili hükümler içeren rapor, bildiri, deklarasyonlar yayınlamaktadır. Özellikle, değerleme sistemlerinin yapılandırılmasına veya iyi bir değerleme sisteminin karakteristiklerine yönelik öneriler içeren bu yayınlardan başlıcaları; (1) FIG Kadastro Bildirisi, (2) Arazi İdaresi İlkeleri, (3) Bogor Deklarasyonu, (4) Bathurst Deklarasyonu ve (5) Kamulaştırma ve Tazminatı’dır. Almanya’da taşınmaz değerlemesine genel bakış Almanya’da taşınmaz değerlemesi ile ilgili düzenlemeler; ‘İmar Kanunu’ ve ‘Değerleme Tüzüğü’nde yer almaktadır. Ülkede bu düzenlemelere ilave olarak bir de, değerleme çalışmalarında uygulayıcılara yol gösterici niteliğe sahip ‘Değerleme İlkeleri’ dokümanı bulunmaktadır. Almanya’davergilendirmeamaçlıtaşınmazdeğerleme çalışmaları federal seviyede Maliye Bakanlığı bünyesinde yürütülürken, diğer bütün değerlemeler ‘Değerleme Uzmanları Komiteleri’ ve ‘Lisanslı Özel Değerlemeciler tarafından gerçekleştirilmektedir.

Değerleme Uzmanları Komiteleri, misyonu gayrimenkulle ilgili faaliyet yürüten uzman ve vatandaşlar için yerel taşınmaz pazarını anlaşılır kılmak ve şeffaf hale getirmek olan bağımsız uzmanlar grubudur. Ülke genelinde, her biri belirli bir bölge veya şehirden sorumlu olan ve sorumluluk alanın büyüklüğüne ve iş yüküne göre 10–20 fahri uzmandan oluşan 500 civarında Komite bulunmaktadır. Komite bünyesindeki uzmanlar; inşaat mühendisi, mimar, emlak komisyoncusu, harita mühendisi, banka yöneticisi, tarım uzmanı gibi farklı meslek gruplarından oluşmaktadır. Komitelerin temel görevlerinden biri, güncel alım- satım fiyatları temelinde bütün taşınmazların standart (rehber/önerilen) fiyatlarını belirlemek, yerel taşınmaz pazarı raporlarını hazırlamak ve komite üyelerinin tamamının katılımıyla her yıl 1 Ocak’ta tavsiye edilen yaklaşık arazi değerleri haritasını yayınlamaktır Değerleme uzmanları komitelerinin bir diğer görevi de; şahıs, şirket ve mahkemelerce talep edilen pazar değeri sertifikalarını hazırlamaktır. Bu sertifikaların hazırlanmasında başkan ve en az iki üyenin katılımı gerekmektedir. Komiteler; değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan materyal ve dokümanları temin etme ile değerleme sertifikalarını ve haritalarını hazırlayarak yayınlama görevini yerine getiren bir sekreterliğe sahiptir.

Lisanslı özel değerlemeciler ise, Komiteler gibi, pazar değeri sertifikalarını hazırlama yetkisine sahiptirler. Nitekim, ülke genelindeki pazar değeri sertifikalarının yarıdan fazlasının lisanslı değerlemeciler tarafından hazırlandığı görülmektedir. Lisanslı değerlemeciler; mimarlar birliği, taşınmaz birlikleri ve ticaret odası gibi birlik ve odalar tarafından yetkilendirilmiş uzmanlardır. Karşılaştırma yöntemiyle gerçekleştirilen değerlemelerde kullanılan temel verilerden biri, taşınmazların alım-satım fiyatlarıdır. Bu sebeple, yapılı ve yapısız bütün taşınmazların satış sözleşmeleri, Komiteler tarafından analiz edilmektedir. Noterlerce oluşturulan ve bir nüshası değerleme uzmanları komitesine bir nüshası da vergi idaresine gönderilen bu sözleşmeler, taşınmazın satış fiyatına ilave olarak, alım- satım tarihi, yeri ve büyüklüğü, taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamalar, binanın kullanım türü ve inşa tarihi, ödeme koşulları gibi bilgileri de içermektedir. Eğer isterlerse lisanslı değerlemeciler bu alım-satım fiyatlarına ve değerleme komiteleri tarafından üretilen ürünlere erişebilmektedirler. Ancak, bu bilgiler kendilerine, kişisel gizlilik hakları çerçevesinde anonim olarak verilmektedir.

Alım-satım sözleşmelerinin temininden sonra, değerleme uzmanları komitelerince üç doküman oluşturulmaktadır.
(1) alım-satım sözleşmesi mevcut olan taşınmazların gösterildiği kadastral veya büyük ölçekli topoğrafik harita,
(2) alım-satım fiyatları envanteri ve
(3) yapının alım-satım tarihindeki durumunu gösterir resmidir.
Çoğu Komite, veri transferinde ve değerlemede, ağ ve Coğrafi Bilgi Sistemi destekli yaklaşımları tercih etmektedir. Hollanda’da taşınmaz değerlemesi Hollanda’da taşınmaz değerlemesi faaliyetleri ‘Taşınmaz Değerleme Yasası’ ile düzenlenmiş ve bu düzenleme, değerleme çalışmalarının gerçekleştirilmesinde yol gösterici niteliğe sahip rehber dokümanlarla da desteklenmiştir. Ülkedeki taşınmaz değerleme sisteminin mevcut kurumsal yapısı, 1993 yılında gerçekleştirilen yeniden yapılanmayla oluşturulmuştur. Hollanda’da temelde vergilendirme amaçlı yürütülen değerleme çalışmaları, belediyelerin sorumluluğundadır Büyük belediye değerleme çalışmalarını değerleme modelleri çerçevesinde tamamen kendi bünyesindeki uzmanlarla ve kendi imkanlarıyla gerçekleştirirken, küçük belediyeler altyapıları yeterli olmadığından bu çalışmaları daha çok özel değerleme firmalarına ihale etmektedir. Değerleme çalışmaları özel sektörce gerçekleştirilen belediyelerde; taşınmazlarda meydana gelen değişikliklerin takibi, kadastrodan veri temini, değerleme sonuçlarının tebliği ve vergilerin toplanması gibi çalışmaları yürüten bir görevli bulunmaktadır.

Büyük bölümü deniz seviyesinin altında olan ülkede, su seviyesinin yönetiminden sorumlu yerel idareler olan Kurullar (Polderboard) da belediyeler gibi vergi toplama yetkisine sahip olduğundan, değerleme faaliyeti yürütmektedir. Belediye ve Kurulların değerleme ile ilgili temel görevleri şunlardır
• Yeniden değerleme dönemlerinde, sorumluluk alanlarında bulunan taşınmazların değerlerinin belirlenmesi,
• Taşınmaz malikleri ve kullanıcılarına değerleme sonuçlarının resmi olarak tebliğ edilmesi,
• Değerlemelere yapılan itirazların incelenip karara bağlanması,
• Değerleme sonuçları ile bazı gerekli verilerin ulusal gelir ofisine gönderilmesi.
Hollanda’da belediyelerce yürütülen taşınmaz değerleme faaliyetlerinin denetimi, merkezi bir Konsey olan ‘Taşınmaz Değerleme Konseyi’nce gerçekleştirilmektedir. 20 çalışanı bulunan Konsey, çalışmalarını, değerleme faaliyetlerinden sorumlu bakanlık olan Maliye Bakanlığı bünyesinde yürütmektedir.

Konsey’in ilk görevi, 1993 yılında yeniden yapılandırılan taşınmaz değerleme sisteminin yasal mevzuatının hazırlanması ve belediyelerdeki gerekli yapılanmaların oluşturulması iken, bu görev zamanla, belediyelerin değerleme çalışmalarında yaşadıkları sorunların çözümüne yardımcı olma ve deneyimlerini paylaşmalarını sağlama şekline dönüşmüştür. Bugün ise, Konsey, belediyeler değerleme çalışmalarında daha uzman bir hale geldiğinden, düzenleme yapan ve değerleme sonuçlarını kontrol eden bir birim yapısına bürünmüştür. Ülkede taşınmaz değerlemesi; kitlesel değerleme modelleri (mass appraisal systems) çerçevesinde, yani, emsal taşınmazların alım-satım fiyatları ve karakteristikleri ile değeri belirlenecek taşınmazların karakteristiklerinin bilgisayar ortamında bütüncül olarak işlenmesi ve gayrimenkul değerlerinin tespit edilmesi şeklinde gerçekleştirilmektedir.
Özetle sistemin; (1) taşınmazların alım-satım fiyatları, (2) taşınmaz karakteristikleri ve (3) değerleme modeli olmak üzere üç ana unsuru bulunmaktadır.

Ülkede, emsal nitelikteki taşınmazların alım-satım fiyatları, diğer birçok Avrupa ülkesinde olduğu gibi, noterler tarafından hazırlanan sözleşmelerden elde edilmektedir. Değerleme çalışmalarında, alım- satım fiyatları kadar taşınmazların doğru ve güncel karakteristik bilgilerine erişmek de büyük önem taşıdığından, taşınmaz veri tabanları düzenli olarak güncellenmektedir. Değerleme çalışmalarının üçüncü temel bileşeni olan değerleme modelleri ise özel firmalar tarafından hazırlanmış yazılımlarla sağlanmaktadır. Ülkede yeniden değerlemenin dört yılda bir yapılması, vergilendirme amaçlı gerçekleştirilen değerleme çalışmalarından farklı amaçlar için yararlanamama sonucunu doğurmuştur. Bu sebeple, 2005’te iki yılda bir, 2007’de de yıllık yeniden değerlemeye geçilmiştir. Böylece, yapılan çalışmalardan sadece vergilendirmede ve tutulu satış (mortgage) kredilendirmesinde değil, bütün uygulamalarda yararlanılmasının önü açılmıştır.

Hollanda’da yürütülen değerleme çalışmalarının bir diğer dikkat çekici özelliği ise; zaman içinde detaylarda meydana gelen değişikliklerin tespiti, emsal satışlardaki uyumsuzlukların belirlenmesi ve takdir edilen değerlerin kalite kontrolünün gerçekleştirilmesi gibi aşamalarda harita ve Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) teknolojilerinden de yararlanılmasıdır. Danimarka’da taşınmaz değerlemesi Danimarka’da taşınmaz değerlemesi ile ilgili düzenlemeler ‘Değerleme Kanunu’nda, değerleme sonuçlarına itirazın ne şekilde yapılacağı ise ‘Vergi Yönetimi Kanunu’nda tanımlanmıştır. Bu yasal düzenlemeler yanında bir de, değerleme çalışmalarında izlenecek yol ve yöntemleri detaylandıran ‘Değerleme Rehberi’ bulunmaktadır. Ülkede, temelde vergilendirme amaçlı değerleme çalışmaları, ‘Gümrükler ve Vergi İdaresi’ (SKAT)’a bağlı 8 alt bölgede gerçekleştirilmektedir. Danimarka’da, 1960–1980 yılları arasında, arazi ve bina tanımlamaları, satış fiyatları, değerleme sonuçları ve vergi mükelleflerinin kimlik bilgileri bilgisayar ortamına aktarılarak, değerleme faaliyetlerinde otomasyon sağlanmıştır. Ülkede, değerleme çalışmalarında ihtiyaç duyulan emsal satış fiyatları, taşınmazı satın alan kişilerce belediyeye verilen satış beyannamelerinden temin edilmektedir. Beyannamede satış fiyatı yanında, ödeme şekli ve transferin yapısı (açık pazar satışı, aile içi satış, mahkeme kararıyla satış vb.)ile ilgili bilgilerde yer almaktadır. Beyanname belediyece onaylandıktan sonra, bir nüshası kayıt ofisine bir nüshası da SKAT’a gönderilmektedir. Yine ülkede, değerleme çalışmalarının önemli girdi verileri arasında yer alan taşınmaz kaydı ile yapı karakteristiklerinin bulunduğu bina ve mesken kaydı mevcut olup, bu kayıtlar gayrimenkulde herhangi bir değişiklik meydana geldiğinde düzenli olarak güncellenmektedir. İlgili veri tabanında, binanın katları arasındaki farklılıklar bile mevcuttur. Danimarka’da da değerleme çalışmaları, alım-satım fiyatlarının istatistiksel analizine dayalı kitlesel değerleme modelleriyle gerçekleştirilmektedir. Ülkede, maliklerin belirlenen değerlere itirazlarının azaltılması amacıyla, değerlemeyle ilgili bütün bilgi ve hesaplamalar tebligatlarda yer almaktadır. Ayrıca, yeniden değerleme periyodu 1998’de dört yıldan iki yıla indirilmiştir. Bu sayede, daha önceleri %5 civarında olan itiraz oranı, %1’lere çekilmiştir.

Danimarka’da, değer haritaları üretilmemekte, ancak, çalışmalar sırasında CBS teknolojilerinden yararlanılmaktadır. Ülkede değerlemeyle ilgili iki bilgi sistemi bulunmaktadır. Bu sistemlerden biri SKAT bünyesindeki kullanıcılara açıkken, diğerine bütün internet kullanıcıları erişebilmektedir.

İsviçre’de taşınmaz değerlemesi

İsviçre’de taşınmaz değerlemesi ile ilgili düzenlemeler Vergi Kanunu’nda yer almakta, ülkede bir de, değerlemeciler için yol gösterici nitelikte rehber doküman bulunmaktadır.

Temelde vergilendirme amaçlı gerçekleştirilen değerleme çalışmalarından kantonlar sorumlu olduğundan, farklı kantonların değerleme sistemleri arasında farklılıklar görülebilmektedir. Genel anlamda değerleme çalışmalarını, Kanton Vergi İdareleri bünyesinde yapılandırılan ve tam ve yarı zamanlı değerlemecilerden oluşan birimler gerçekleştirmektedir. Ülkede bir de, Kantonların değerleme uzmanlarının belli aralıklarla bir araya geldiği ve çalışmalarıyla ilgili paylaşımlarda bulunduğu federal bir komite bulunmaktadır.

Diğer birçok ülkede olduğu gibi İsviçre’de de değerleme çalışmaları, emsal alım-satım fiyatları ve nesne karakteristiklerinin bir arada değerlendirildiği sistemler çerçevesinde yürütülmektedir. Bu bağlamda, noterler tarafından hazırlanan sözleşmelerden elde edilen alım- satım fiyatlarına, değerleme ofislerinden tapu ofislerine bağlanılarak elektronik ortamda erişilebilmektedir. Kanton değerleme ofisleriyle tapu ofislerinin aynı bakanlık bünyesinde bulunması verilere erişimi kolaylaştırmaktadır. Değerlemenin bir diğer önemli girdi verisi olan nesne karakteristikleri ise, değerleme ofisi çalışanlarınca, vergi mükelleflerinin mal varlığı beyanlarından oluşturulmaktadır. Taşınmazlarda meydana gelen değişiklikler ilgili belediyenin ofisi bilgilendirmesiyle dinamik olarak güncellenmektedir.

İngiltere’de taşınmaz değerlemesi

İngiltere’de taşınmaz değerlemesi faaliyetleri, bina ve taşınmazlarla ilgili tüm faaliyetlerden sorumlu olan ‘Lisanslı Ölçmeciler Kraliyet Enstitüsü’ (Royal Institution of Chartered Surveyors; RICS) tarafından düzenlenmektedir.

RICS; içeriğinde zorunlu kuralları, en iyi uygulama rehberliğini ve ilişkili değerlendirmeleri içeren ‘Değerleme Standartları’nı ve paralelinde de değerlemecilerin meslek ilkelerini içeren ‘Kırmızı Kitap’ı yayınlanmaktadır. RICS İngiltere’de bulunmasına rağmen küresel bir organizasyondur.

Türkiye’de taşınmaz değerlemesi

Ülkemizde birçok uygulamada doğrudan veya dolaylı olarak kullanılmak üzere taşınmaz değerlemesi yapılmaktadır. Bu uygulamalar başta vergi toplama ve kamulaştırma olmak üzere, devletleştirme, taşınmazların yönetimi, taşınmazlar üzerindeki hakları tesis etme, bazı durumlarda taşınmazların satış bedellerini veya kiralarını belirleme ve benzeri uygulamalar olarak sayılabilir. Bu uygulamalar ilgili mevzuatlarında tanımlanan yöntemlerle ve komisyon veya kurumlarca yürütülmektedir.

a) Kamulaştırma Kanununda Taşınmaz Değerlemesi; Ülkemizdeki kamulaştırma faaliyetleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre düzenlenmektedir.

Buna göre yapılan kamulaştırma işlemlerinde, kamulaştırmaya esas olan taşınmazın değerlendirilmesi Kanunun 11.maddesinde belirtilen Kamulaştırma Bedelinin Tespit Esaslarına göre yapılmaktadır. Maddede belirtilen esaslar şu şekildedir.

‘’15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a)Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü.
c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz. Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyletaşınmazmalveyakaynaktameydanagelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.’’ Kanuna göre bilirkişilerde bulunması gereken özellikler aşağıdaki şekilde belirtilmektedir: Bilirkişiler Madde 15 – Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğine bağlı ihtisas odalarının her biri tarafından, üyelerinin oturdukları yeri göz önünde bulundurarak her il için onbeş ila yirmibeş, ayrıca il merkezleri için il, ilçeler için ilçe idare kurullarınca bu bölgelerde oturan ve mühendis veya mimar olan taşınmaz mal sahipleri arasından on beş bilirkişi her yıl Ocak ayının ilk haftasında seçilerek isim ve adreslerini bildiren listeler valiliklere verilir. Bilirkişi olarak görev yapacakların nitelikleri ve çalışma esasları, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliğinin görüşü alınmak suretiyle Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının birlikte hazırlayacakları bir yönetmelikle belirlenir. Valilikçe onanan listelerden, odalar tarafından seçilenler il merkezi ve ilçelerdeki asliye hukuk mahkemelerine, idare kurulları tarafından seçilenler de seçildikleri yerin asliye hukuk mahkemelerine bildirilir. Süresi bitenler tekrar seçilebilir.

Bilirkişi kurulu; kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre, üçü odalar listesinden, ikisi de idare kurulu listesinden seçilmek suretiyle beş kişiden oluşur. Kamulaştırılan taşınmaz malın üstün niteliği göz önüne alınarak, bilirkişilerden üçü aynı uzmanlık kolundan seçilebilir. Kamulaştırmayı yapan idarede görevli olanlar, kamulaştırılan taşınmaz malın sahipleri ve bunların usul ve füruu, karı-koca, üçüncü derece dahil, kan ve sıhri hısımları ve mal sahipleri ile menfaat ortaklığı olanlar bilirkişi seçilemezler. İhtisas odalarının liste veremediği veya verilen listelerden fiili ve hukuki sebeplerle bilirkişi seçiminin imkansız olduğu il ve ilçelerde, kamulaştırılan taşınmaz malın cins ve özelliğine göre, Bayındırlık ve İskan, Tarım ve Köyişleri ve Orman Bakanlıklarının taşra birimleri ile diğer resmi daire ve kurumlardan alınacak fen adamları ile bilirkişi kurulu tamamlanır. Bunların da bulunmadığı veya fiili veya hukuki sebeplerle bilirkişi seçimlerine imkan olmadığı takdirde, komşu illerin oda listelerinden, yoksa bu fıkrada belirtilen resmi daire ve kurumlardan alınacak fen adamları ile kurul tamamlanır. Mahkemelere gönderilen listelerde yazılı olanlar ve yukarıdaki fıkrada gösterilen kimseler arasından taraflar bilirkişi seçmekte anlaşamadıkları takdirde bilirkişiler hakim tarafından resen seçilir. Hakim, bilirkişilere yemin ettirir.

Bilirkişi kurulu, taşınmaz malın değerini 11 ve 12 nci maddeler hükümlerine göre tayin ve takdir ederek, gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir. Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idarece belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur. b) İmar Planı Uygulamalarında Taşınmaz Değerlemesi; 3194 sayılı İmar Kanununa ait “İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin”
10. maddesinde imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımına ilişkin esaslar sıralanmaktadır. Maddede ‘’ İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır:
a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır,
b) Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır,
c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde, İmar parselasyon plânları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.

Hisselendirme, imar ada veya parselin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait düzenleme ortaklık payları çıkarıldıktan sonra kalan yüzölçümü miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır. Hisselendirme, ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları veya bağımsız bölüm adetleri ile orantılı olarak hesaplanır. Hisselendirme, ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları veya bağımsız bölüm adetleri ile orantılı olarak hesaplanır. Hisselendirilmiş parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine “İmar Kanununun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır” ibaresi yazılır. Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakatı ile düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir.

Düzenlemeye tâbi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilirken de yukarıdaki hüküm uygulanır. Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tâbidir. Bu bedel, düzenlemenin gerçekleştirilmesi için yapılacak kamulaştırmalar dışında kullanılamaz.’’ hükmü yer almaktadır. c) Vergi Kanunlarında Taşınmaz Değerlemesi; Vergi hukukuna göre yapılmakta olan bu tür uygulamalar 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkındaki Kanunun 90.maddesine göre oluşturulan satış komisyonları marifetiyle yapılan değerlendirmelerdir.

213 sayılı VUK asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide, her köy için, cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler arazide, her il veya ilçe için arazinin cinsi itibariyle takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan miktarlardan düşük olamaz. Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri ile ilgili vergi dairelerinde, belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun yerlere asılmak suretiyle genel beyan süresince ilan edilir. Emlak Vergisi Kanunu’na göre bina ve arazilerin matrahı bu kanun hükümlerine göresaptananvergideğeridir(EVKmd.7ve17).Vergi değeri ise emlak vergisinin konusuna giren bina ve arazinin rayiç bedelidir. Rayiç bedel, bina ve arazinin beyan tarihindeki normal alım satım bedelidir (EVK md.29). d) Özelleştirme Kanununda Taşınmaz Değerlemesi; Ülkemizdeki özelleştirme faaliyetleri 24.11.1994 tarih ve 4046 sayılı Özelleştirme Kanuna göre düzenlenmektedir. Buna göre özelleştirilmesi yapılacak bir taşınmazın değer tespitinin ne şekilde yapılacağı 18.maddenin (B) bendinde belirtilmiştir. ‘’B) (Değişik: 3/4/1997 – 4232/2 md.) Değer tespiti Özelleştirme Programına alınan kuruluşların değer tespiti çalışmaları bu Kanuna göre idarede oluşturulan değer tespit komisyonları tarafından yürütülür.
a) Değer Tespit Komisyonunun Teşkili: Özelleştirilecek kuruluşun özelleştirme işlemlerinden sorumlu proje grup başkanının başkanlığında, özelleştirilecek kuruluşun işlemlerinden sorumlu proje grup başkanlığında görevli bir uzman, Proje Değerlendirme ve Hazırlık Daire Başkanı veya bu dairede görevli bir uzman, Sermaye Piyasaları Daire Başkanı veya bu dairede görevli bir uzman ile gayrimenkul işlemlerinden sorumlu Proje Grup Başkanı veya bu grup başkanlığında görevli bir uzman olmak üzere beş üyeden oluşur. Komisyon, İdare Başkanının teklifi ve Başbakan’ın onayı ile göreve başlar. Komisyonda, yukarıda adı geçen birimlerde görevli olmak kaydı ile aynı sayıda ve aynı usulle yedek üye görevlendirilir.
b) Komisyonun Çalışması: Komisyon, üye tamsayısı ile toplanır ve salt çoğunlukla karar verir. Kararlarda çekimser kalınamaz. Komisyonca gerekli görüldüğü takdirde, değer tespit çalışmalarına yardımcı olmak üzere ve kararlara katılmamak şartıyla idare tarafından yeteri kadar yerli ve/veya yabancı danışman görevlendirilebilir.
c) Komisyonun Görevleri: Komisyon; değer tespit çalışmalarını, özelleştirilecek kuruluşun niteliği, gördüğü hizmetin özelliği, gelecekteki nakit akımı potansiyeli, faaliyette bulunduğu sektör ve pazarın özellikleri, sahip olduğu sınai, ticari ve sosyal tesisler, makine araç ve gereçler, teçhizat, malzeme ve hammadde ile yarı mamul ve mamul madde stokları, her türlü taşınır ve taşınmaz malları, vasıfları ve hali hazır durumları, senetli ve senetsiz bütün alacak ve borçları ile bilumum hak ve yükümlülükleri ve özelleştirilecek kuruluşa uygulanacak özelleştirme yöntemini de dikkate alarak uluslararası kabul görmüş olan;indirgenmiş nakit akımları (net bugünkü değer), defter değeri, net aktif değeri, amortize edilmiş yenileme değeri, tasfiye değeri, fiyat/kazanç oranı, piyasa kapitalizasyon değeri, piyasa değeri/defter değeri, ekspertiz değeri, fiyat/nakit akım oranı metotlarından en az ikisini uygulamak suretiyle yürütür. Değer tespit sonuçları, kuruluşun özelleştirme işlemi tamamlanarak devir sözleşmesinde yer alan yükümlülüklerin yerine getirilmesinden sonra kamuoyuna duyurulur.
Özelleştirme programındaki kuruluşun özelleştirme işlemlerini bu Kanunun 4 üncü maddesinin son fıkrasına istinaden yürütmesi durumunda; değer tespiti işlemleri, ilgili kuruluşun karar almaya yetkili organlarının kararı ile kuruluş ita amirinin başkanlığında oluşturulacak komisyon tarafından bu bentte belirtilen esaslar çerçevesinde yapılır.’’
e) Medeni Kanunda Taşınmaz Değerlemesi; “İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi” başlığı altında taşınmaz değerlemesine Medeni Kanunda da yer verilmiştir. Bu bağlamda yasanın 899. maddesine göre ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için tapu idaresince resmen değer biçilir. 904. madde ise irat senetlerindeki alacak miktarını belirlemektedir. “irat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazi gelir değerinin, diğer taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalaması üçünü aşamaz. Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır”.
f) Tapu ve Kadastro İşlemleri açısından Taşınmaz Değerlemesi; Tapu ve kadastro müdürlüklerinde, tescile esas işlemlerin yapılması esnasında taşınmazın asgari emlak değerinden az olmamak koşuluyla harç tahakkuk ettirilir. Bunun yanında kadastrosu yapılan taşınmaz mallara, emlak vergisi son beyan dönemi esas alınarak 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli 4 sayılı tarifede gösterilen oranlarda, kadastro harcı tahakkuk ettirilir. Kadastrosu yapılan yerlerde, emlak vergisi değeri belli olmayan taşınmazlara, kadastro ve dava harcı ile yargılama giderlerine esas olmak üzere kadastro komisyonunca kıymet takdir edilir (3402 sayılı Kadastro Kanunu Md.36).
g) Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) mevzuatında Taşınmaz Değerlemesi;
• 18.12.1999 tarihinde 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 22.maddesi değiştirilerek, taşınmaz değerlemesi konusunda düzenlemeler yapmak üzere, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu yetkilendirilmiştir.
• 12.08.2001 tarihinde Sermaye Piyasası Kurulunun Seri VIII, No:35 sayılı ‘‘Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliği’’ ile Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde taşınmaz değerleme işini yapacak şirketlerin; SPK tarafından listeye alınmalarına, listeden çıkarılmalarına, ortakları ve yöneticileri ile çalıştıracakları değerleme uzmanlarında aranacak niteliklere ilişkin belirlemeler yapılmış ve etkinliklerini yürütürken uyacakları kurallar düzenlenmiştir.
• 01.11.2006 tarihinde 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nun 15, 34, 36 ve 93. maddelerine dayanılarak, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik 12.01.2017 tarihinde resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe konulmuştur. Bu yönetmelik ile bankalara değerleme hizmeti verecek değerleme kuruluşları ve değerleme uzmanlarıyla ilgili düzenlemelere ayrıntılı bir şekilde yer verilmiştir.

Kaynak: Form Gayrimenkul Dergi

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here