Üst Hakkının Hukuksal Niteliği ve Değerlemesi

Gayrimenkul değerlemesine konu en zor hususlardan birisinin hukuksal niteliği de göz önünde bulundurulduğunda “”Üst Hakkı” olduğu bilinmektedir. Bu yazıda üst hakkının hukuksal niteliğine değinmek istiyoruz.

Üst Hakkının Hukuksal Niteliği Üst hakkı Türk Medeni Kanununda iki şekilde tanımlanmıştır.
a) Yükümleme hakkı olan üst hakkı; Türk Medeni Kanununun 726. Maddesinde ‘’Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.’’ Şeklinde tanımlanmıştır. Üst hakkı bir kişi ya da bir taşınmaz yararına kurulabilir. Bu hak bağımsız ve sürekli nitelik taşımıyorsa, tapu kayıtlarının yükümleme (irtifak) hakları bölümüne yazılır. Otuz yıldan az süreliyse ya da otuz yıl ve daha uzun süreli olmakla birlikte, üçüncü kişilere aktarılamayacağına, mirasçılara geçmeyeceğine, üzerinde ayni haklar kurulamayacağına ya da bu tür tasarrufların taşınmaz sahibin- den olur alınmak yoluyla yapılabileceğine ilişkin kısıtlamalar getirilmişse, hak bağımsız ve sürekli nitelikte sayılmaz.
b) Bağımsız ve sürekli hak olan üst hakkı; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 826-836. maddelerinde tanımlanmış olup, uygulamada kredilerin teminatına alınması nedeniyle, bu hakkın bulunduğu taşınmazlar değerlemeye konu edildiğinden, açıklamaları aşağıda belirtmekteyiz.

TÜRK MEDENİ KANUNU
C. Üst hakkı
I. Konu ve tapu kütüğüne kayıt Madde 826- Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Üst hakkı, hak sahibine, olağan olarak mütemmim cüz niteliğinde olan ve arazi sahibinin mülkiyet ve tasarrufunda olan yapı üzerinde, arazi sahibinden bağımsız olarak kullanma ve yararlanma hakkı sağlar. Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte ise, tapu kütüğüne ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilir. Bu nedenle, üst hakkı tesis edilmiş taşınmazlarda ta- şınmaz (zemin) sahibi ve üst hakkı (yapı) sahibi olmak üze- re aynı taşınmaz üzerinde iki ayrı mülkiyet hakkı sahibinden bahsedilebilir.

TÜRK MEDENİ KANUNU
2. Taşınmazların kaydedilmesi
a. Kaydedilecek taşınmazlar
Madde 998- Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
1. Arazi,
2. Taşınmazlar üzerindeki ba- ğımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir. Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

ÜST HAKKI;
•Süresi 30 yıl veya daha uzun ise sürekli,
•Mirasçılara intikal edebilir ve başkalarına devredilebilir ise bağımsız niteliğe sahiptir. Üst hakkının ipoteğe konu olabilmesi için bağımsız ve sürekli nitelikte olmalı ve tapuya gayrimenkul olarak ayrı bir sayfada kaydedilmiş olmalıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 836. Maddesine göre ise, üst hakkı süresinin üst sınırı yüz yıl olarak ‘’Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir.’’ Şeklindeki hükümle belirlen- miştir. Türk Medeni Kanunu’nun 827. maddesi gereğince üst hakkı kurulmasına yönelik düzenle- nen resmi senette özellikle, yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme (tahsis) amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alanlardan yararlanmaya ilişkin hususların yer alması gerekir. Üst hakkının kurulmasına iliş kin, arazi maliki ile üst hakk sahibi arasında düzenlenen sözleşme ve resmi senet ile üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkulun tapu sayfası incelenir. Üst hakkının süresi kapsamı, kullanım biçimi, kısıt layıcı hükümler içerip içerme diği hususları değerlendirilir. Türk Medeni Kanununun 828 ve 829. maddelerinde ise, üs hakınının sona ermesinin sonuçları tanımlanmıştır. Buna göre; Üst hakkı sona erdiğin de yapılar arazinin bütünleyici parçası olarak arazi malikine kalmaktadır ve taşınmaz ma liki aksi kararlaştırılmamışsa kendisine kalan yapılar için üs hakkı sahibine bedel ödemez Bedel ödemesi kararlaştırılmış ise de, ödenmesi kararlaştırılan bedel üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacakları nın güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sa hibine ödenmez. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güven ce altına alınmazsa, üst hakk sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, be del alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir. Üst hakkının değerlemesinde önemli olan bir diğer düzenleme de 492 sayılı Harçlar Ka nununda bulunmaktadır.
Söz konusu kanunun 64. madde sinde üst hakkı intifa hakkı ile ilgili olarak; ‘’ ………………. Çıplak mülkiyet ve intifa hak larına ait harcların hesabında kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi de intifa hakkına ayrılır.’’ denilmektedir.

ÜST HAKKINA BENZEYEN

Örfü Belde ve Paftos (Gedik Hakkı):
Örfü Belde ve Paftos 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 5. Maddesinde aşağıdaki şekilde yer almaktadır. ‘’Örfü belde, paftos: Geçici Madde 5 – Belediye hudutları ve mücavir sahalar içinde veya dışında bulunan gedik ve zeminler (örfü belde paf- tos) tamamen yıkılıp yok olarak (müntafi ve münhedim) varlıklarını kaybedip, kaybetmediklerine bakılmaksızın bu Kanun hükümlerine göre tasfiye olunurlar. Tasfiyeye tabi tutulan taşınmaz mallardaki zemin hakları bedele çevrilmiştir. Zemin hakkı bedeli, ait olduğu taşınmaz malın zemine ait son emlak vergi değerinin 1/5’idir. Bu şekilde belirlenecek zemin hakkı bedeli, tapu idaresince gedik sahibinin müracaatı halinde zemin hakkı sahibi adına emaneten milli bir bankaya yatırılır. Müracaat edilmediği takdirde zemin sahibi lehine kanuni ipotek tesis edilir. Zemin hakkı bedelinin 1/4’ü peşin, bakiyesi en geç üç yıl içinde yıllık eşit taksitlerle ödenir ve bu bedele bankaca vadesiz mevduat faizi uygulanır. Peşin miktar ve taksitler 40. 000 TL. dan az olamaz. Bu işlemlerden sonra tapu sicilinde gerekli terkin ve tashihler resen yapılır. Bankaya emaneten yatırılan veya ipotekle temin edilen zemin hakkı bedeli üzerindeki iddialar genel hükümlere tabidir.’’ Bu tür haklar Ege Bölgesi’nde özellikle İzmir ve dolaylarında eski dönemde kurumlaşmış olan birer gelenektirler. İzmir’in, giderek büyüyüp gelişmesi ve özellikle yapılan yeni demiryolları ile İç Anadolu’ya bağlanması sonunda bir ticaret merkezi ve büyük bir dış satım kenti durumuna gelmesi, çoğunluğunu Rumların oluşturduğu çok sayıda yabancının bu kente gelerek yerleşmesi sonucunu doğurmuş; kent içinde taşınmazlara duyulan gereksinim birden bire artmıştır. İzmir’de toprakların neredeyse tümünün Türklerin mülkiyetin- de bulunması nedeniyle, gelen yabancılar arazi bulmakta büyük güçlüklerle karşılaşmışlardır. Yerli Türkler de, sahibi bulundukları toprakları bu kişilere satmak istememişlerdir. Bu sorunu gidermek, başka deyişle dışarıdan gelmiş müslüman olmayan kişilerin İzmir’de konut ve işyerine kavuşabilmelerini sağlamak üzere aşağıdaki yöntemlere başvurulmuştur: >> Örfü Belde : Konut ya da işyeri yapmak için araziye gereksinimi bulunan müslüman olmayan kişi, arazi sahibi bir Türk’e başvurarak, arazi değerinin yarısı tutarındaki bir ödemeyi daha başlangıçta yapmayı, sonraki yıllarda “arazi kirası” adıyla bir tutarı ödemeyi yükümlenir. Buna karşılık Türk de, üzerinde yapı yapılmak üzere, arazisinin zilyetliğini müslüman olmayan kişiye bırakmayı yükümlenir. Türk, arazinin sahibi olmayı sürdürür. Bu yöntemle toprak üzerinde bir “ikili mülkiyet” hakkı kurulmuş olmaktadır. Yapılan yapı arazi üzerinde kaldıkça, yapının sahipliğine bağlı kullanma, yararlanma ve tasarruf hakları müslüman olmayan kişinin olmaktadır. Bu nedenle yapı sahibinin, yapı üzerindeki haklarını üçüncü kişilere aktar- mak yetkisi de bulunmaktadır. Ancak, toprak sahibi yararına bu aktarımı sınırlayan bir koşul, bu geleneğin ayırt edici özellik- lerinden birini oluşturmaktadır. Yapının, üçüncü bir kişiye satılacak olması durumunda, yapının sahibi olan kişi, yapıyı satın alan kişinin arazi sahibine arazi değerinin % 5’i oranında bir tutarı ödemesini yükümlenir (üçüncü kişinin edimini yüklenme). Ancak bu kural, kira ve rehin işlemlerinde uygulanmaz. Bu biçimde ortaya çıkan kuruma “Örfü Belde” denilmektedir.

HUKUKİ DURUMLAR

Paftos:

Yerli Türklerin arazileri üzerinde müslüman olmayanlarca konut ya da işyeri yapılmak üzere oluşturulan örfü belde kurumu giderek Türkler arasında ve boş arazilere bağ, zeytinlik, incir gibi çok yıllık bitkileri dikip yetiştirmek amacıyla da uygulanmıştır. Arazi sahibi Türk, örfü beldede açıklanan koşullar altında, arazisini, bağ fidanı yetiştirmek isteyen bir Türk’ün kullanımına vermekte ve fidanlar arazide kaldığı sürece, araziyle ilgili kullanma ve ya- rarlanma yetkileri fidanları yetiştiren Türk’te bulunmaktadır. Dolayısıyla, gerek “örfü belde” ve gerekse “paftos” kurumları amaçları bakımından birbirlerine benzemektedirler ve birbirlerine kaynaklık etmişlerdir. Bununla birlikte iki kurumun bugünkü geçerli yasal düzenlemelere göre durumları birbirinden ayrıdır. Bu ayrım, iki kurumun ilişkili oldukları konuların ayrı oluşundan ileri gelmektedir. “Örfü belde” Medeni Kanun’da düzenlenmiş Üst Hakkı’na uymaktadır. Paftos ise, başkasının arazisinde bağ yetiştirmek amacına yönelik olduğundan, bugünkü yasal düzenlemeler karşısında uygulanma olanağını yitirmiş bir kurumdur. Gerçekten 743 sayılı Medeni Kanun’un 655 ve 4721 sayılı Medeni Kanun’un 729. maddelerine göre; ağaçlar ve ormanlar üzerinde üst hakkı kurulamaz. Ancak, 743 sayılı Medeni Kanun’un yürürlüğe girmesin- den önce kurulmuş bulunan paftoslar, “Kanunu Medeninin Sureti Mer’iyet ve Şekli Tatbiki Hakkında Kanun”un 18, 19 ve 21. maddeleri düzenlemelerine göre bugün dahi geçerlidirler. DEĞERLEMEDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR Uygulamada genellikle kamu arazileri üzerinde yap-iş- let-devret gibi kiralama sözleşmeleri veya arsa arazi maliki ile yapılmış üst hakkı sözleşmelerine dayanarak tapu kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilmiş üst hakları gayrimenkul sayıldığından, bu üst haklarının gayrimenkul olarak değerlemesi yapılmaktadır. Öncelikle arazi maliki ile üst hakkı sahibi arasında düzenlenen sözleşme ve resmi senet ile üst hakkının üzerinde kurulduğu gayrimenkulun tapu sayfası incelenir. Üst hakkının süresi, kapsamı, kullanım biçimi, kısıtlayıcı hükümler içerip içermediği hususları değerlendirilir. Üst hakkı sözleşmelerinde arsa arazi üzerinde yapılacak yapı-tesislerin üçüncü şahıslara devrini veya ipotek edilmesini engelleyici bir hüküm bulunup bulunmadığı araştırılır Değerlemede; üst hakkı sözleş mesi belirli bir süreyi kapsadığı için, zamanla üst hakkının ifade ettiği ekonomik değerde azalma olacağından, üst hakkının kalan kullanım süresi ile üst hak kına konu gayrimenkulün kullanım ömrü dikkate alınmalıdır Üst hakkının değer tespiti genellikle gelir indirgeme yöntemi ile yapılmaktadır Ancak, gelir indirgeme yöntemi dışında, emsal karşılaştırma/maliyet yöntemine göre de değer tespiti yapılarak değerleme raporlarında belirtilmesi uygun olacaktır Üst hakkına konu olan ve tapu ya ayni hak olarak işlenen üs hakkına dayanarak inşa edilmiş yapıların değerlemesinde maliyet yöntemine göre tespit yapılması daha uygun bir yöntemdir. Arsa-arazi değeri olarak piyasadaki kabuller ile Harçla Kanunu’ndaki intifa hakkına ayrılan harç oranı dikkate alınarak arsa-arazinin tespit edilen piyasa değerinin 2/3’ünün dikkate alınması uygun olabilir Üst hakkının kalan süresi, ar sa-arazi ile yapı değerinin tes pitinde göz ününde bulundurulmalıdır.

Kaynak: Form Gayrimenkul Dergi

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here