TÜRKİYE’DE PANDEMİ ÖNCESİ, PANDEMİ DÖNEMİ VE YENİ NORMAL HAYATA DÖNÜŞ DÖNEMLERİNDE EMLAK SEKTÖRÜ
Türk ekonomisinin lokomotifi olarak kabul edilen inşaat sektörü pandemi öncesi gelişen ekonomik şartlarda 2019 yılında 231 milyar 908 milyon 295 bin liralık büyüklük ile milli gelirden yüzde 5,4 pay almıştır. Gayrimenkul faaliyetleri ise 285 milyar 744 milyon 967 bin lira ile milli gelirin yüzde 6,7’sini oluşturmuştur. 200’ü aşkın alt sektöre doğrudan ya da dolaylı olarak katkı sunan inşaat sektöründe yıllık ortalama istihdam 2019 yılında 253 bin kişi azalarak 1 milyon 590.000 kişiye inmiştir. Bu da toplam 26 milyon 753 bin olan ülke istihdamının yüzde 5,9’unu oluşturmaktadır. Binance üzerinden işlem yapmak için buraya tıklayarak üyelik oluşturmanız gerekmektedir.
Emlak sektörünün önemli bir kısmını oluşturan birinci el konut satışları 2019 yılında yüzde 21,5 azalarak 511.682 adet olarak gerçekleşmiştir. İkinci el konut satışları ise yüzde 15,6 artmış ve toplam konut satış sayısı bir önceki yıla göre yüzde 1,9 düşerek 1.348.729 adet olarak gerçekleşmiştir. 2019 yılının ilk yarısında konut kredileri stoku gerilemiş ikinci yarısında ise artmıştır. 2018 sonunda 188,0 milyar TL olan konut kredileri 2019 yılı sonunda 199,1 milyar TL’ye çıkmıştır. 2019 yılı ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranları yüzde 2,26 olurken yılın son çeyreğinde ise yüzde 1,05’e inmiştir. 2019 yılında konut dışı bina arzlarında gerileme yaşanmıştır. Otel ve konaklama tesisleri, ticaret binaları ve sanayi binaları ile depoların yeni arzlarında önemli düşüşler yaşanmıştır.
Kasım 2019 itibarıyla konut kredi faiz oranlarının düşürülmesi inşaat sektörünü hareketlendirmiştir. Yeni yılın ilk aylarındaki bu hareketlilik ivmelenerek devam etmiş ve 2020 yılı toparlanma dönemi olarak öngörülmüştür. Ancak Çin’in Wuhan kentinde 2019 yılı sonuna doğru ortaya çıkan Covid-19 adlı virüs 2020 yılı başlarından itibaren dünyaya yayılmaya başlamış ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından 2020 Mart ayında pandemi ilan edilmesiyle birlikte tüm ülkelerde yeni sağlık tedbirleri alınmaya başlamış ve bu tedbirlerin getirdiği küresel ekonomik işleyişte aksamalar yaşanmaya başlamıştır. Birçok ülke sınırlarını kapatarak salgın döneminin getirdiği olumsuzluklardan en az etkilenmeye dönük önlemler almak zorunda kalmışlardır. Salgın tüm dünya ülke ekonomilerinde sert bir kriz etkisi yaratmıştır. Bu nedenle hükümetler çok geniş destek paketleri açıklarken, merkez bankaları da genişletici para politikaları uygulamaktadırlar.
Ülkemizde de Mart ayı ortalarında pandemi ilan edilmiştir. Yaklaşık 2,5 aylık pandemi döneminde ekonomide meydana gelen daralma emlak ve inşaat sektörünü de etkilemiştir. Bu dönemde inşaat çalışmaları aksamış, malzeme temininde aksama ve gecikmeler yaşanmıştır. İnsanlar zorunlu olarak evlerine kapanmışlar ve emlak satışları durma noktasına gelmiştir. Ekonomide birçok alanda faaliyetler durdurulmuştur. Türkiye de diğer ülkeler gibi salgından etkilenmiştir. Ancak Türkiye salgın ile mücadelede başarılı bir performans göstermektedir. Haziran ayı ile birlikte önlemler kademeli olarak azaltılmaktadır ve Türkiye de yaz aylarında kontrollü ve kademeli olarak iktisadi faaliyetlere dönmeye çalışmaktadır.
2020 Mayıs ayında konut satışları bir önceki yılın mayıs ayına göre yüzde 44,6 gerileme göstermiştir. Mayıs ayında 50.936 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Konut satışları nisan ayından sonra mayıs ayında da sert düşüş göstermiştir. Covid-19 salgını etkisi ve alınan kısıtlama önlemleri ile konut satışları mayıs ayında da düşmüş olmasına karşın nisan ayına göre artış gerçekleşmiştir. Covid-19 salgınının konut satışları üzerindeki olumsuz etkisi önümüzdeki aylarda azalacaktır.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) verilerine göre, 30 Nisan itibarıyla tüketiciler 210 milyar 897 milyon liralık konut kredisi kullanmıştır. Bu rakam yıl başında 199 milyar 268 milyon lira düzeyinde bulunuyordu. İnşaat sektörünün kullandığı toplam nakdi krediler ise 2019’un mart ayında 234 milyar 380,9 milyon lira seviyesinden, bu yılın aynı ayında 260 milyar 190,2 milyon liraya yükseldi. Bu da sektörün Covid-19 sonrası kredi talebinin arttığını ortaya koymaktadır. Binance üzerinden işlem yapmak için buraya tıklayarak üyelik oluşturmanız gerekmektedir.
Haziran ayında iktisadi faaliyetlere ve sosyal hayata planlı ve kontrollü bir geri dönüş başlamıştır. İnşaat sektörü bu geri dönüşten olumlu etkilenmiş ve verileri itibarıyla hızlı bir toparlanma yaşamıştır. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK)’nun inşaat sektörü güven endeksi haziran ayında müteahhitlerin koşullarındaki iyileşmeyi göstermektedir. İnşaat sektöründe faaliyetleri kısıtlayan faktörler azalmıştır. Talep yetersizliği haziran ayında gerilemiştir. Finansman sorunlarının da hafiflediği görülmektedir. Diğer faktörlerin olumsuz etkileri de en aza inmiştir.
Haziran ayı içerisinde emlak sektöründe iç piyasayı canlandırma hedefiyle kamu bankaları tarafından çok düşük faiz oranlarıyla konut kredisi verilmeye başlanmıştır. 2020 Mayıs ayında ipotekli konut satışları 18.483 adet iken Haziran ayında tarihi rekor kırarak yaklaşık 105.000 adet olmuştur. Bankacılık sektörünün konut kredi bakiyesi ilk yarıda 32,2 milyar liralık artışla 230,9 milyar liraya ulaşmıştır. Bu alanda tüm zamanların yıllık rekoru da 6 ayda kırılmıştır. Söz konusu tutarın daha önce en yüksek gerçekleştiği dönem, 27,6 milyar lirayla 2017 yılı olmuştur. İlerleyen aylarda talebin artması ve özellikle yeni konut stokunun kısa sürede erimesi hedeflenmektedir.
Yeni normal hayata geçiş ile birlikte emlak alıcılarının beklentilerinde de önemli değişiklikler olmaya başlamıştır. İnsanlar evde kalma süreçlerinde temiz hava alabilecekleri yer aradılar. Bu sürecin sonunda şehir merkezlerindeki yüksek yapılar yerine müstakil yapıların önemini anladılar. Önümüzdeki dönemde bitişik nizam çok katlı konutlar yerine mimari tasarımlarda daha çok yeşil alan ve daha çok sosyal tesisin bulunduğu bahçeli evlerin rağbet görmesi beklenmektedir. Konutlarda özellikle balkon ve bahçe önem kazanacaktır. Büyük ve konforlu mutfaklar da dönüşümde yerini alacaktır. Diğer yandan pandemi sürecinde evlerin home ofis olarak kullanılmaya başlaması sebebiyle sektörde ofis ve büro üretiminin azalması beklenmektedir. Bu durumda konutlarda home ofis olarak kullanılabilecek alanlar talep edilecektir. Ülkemizde son beş yıla kadar sosyal donatısı olmayan konutlar tercih ediliyordu. Son beş yılda ise güvenlikli site hayatında yaşayanların sayısı giderek çoğalmaktadır. Diğer taraftan ikinci yaşam alanı olarak kendini toprakla ilişkilendirebilecekleri hobi evleri tarzında yatırım talepleri her geçen gün artmaktadır. İnsanlar doğaya daha yakın olma bilincini pandemi sürecinde tekrar kazanmaktadır.
Önümüzdeki dönemde binalarda daha az temas sağlayan akıllı bina teknolojilerinin daha çok kullanılacağı beklenmektedir. Ofis pazarında ise esnek ofis ve ortak kullanımlı alanların ofis binalarında ve projelerinde düşünülmesi daha çok önem arz edecektir. Ofis piyasasının bu anlamda esnek ofislere doğru yönelmesi beklenmektedir. Yeni normal hayata geçiş aşamasında beklentilerde değişimler ve bu değişimlere uygun üretimler giderek önem kazanacaktır.
Pandemi dönemi insanlara yaşam şartlarını yeniden sorgulama ve yapılacak projelerde yeni normal yaşamın getirdiği ihtiyaçları karşılayacak uygun alanları talep etmeye yöneltmektedir. Bu taleplere dayalı olarak inşaat sektörü de yeni dönemin ihtiyaçlarını gidermeye dönük üretimler yapacaktır. Binance üzerinden işlem yapmak için buraya tıklayarak üyelik oluşturmanız gerekmektedir.
Mustafa Atila Dikmetaş
Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Yönetim Kurulu Başkanı
